各会员单位、各物业服务企业：
为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，结合本市实际，惠州市住房和城乡建设局草拟了惠州市物业管理条例（草案）（征求意见稿）。 现征求各单位的意见,请于2021年6月1日 前将书面意见发送至协会秘书处邮箱182519804@qq.com。
附件1：
惠州市物业管理条例
（草案）
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务、政府监督管理和指导相结合的原则。
第四条 市、县（区）人民政府（管委会）应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，建立联席会议制度，统筹解决物业管理重大问题，落实工作经费。
乡镇人民政府（街道办事处）应当配备物业管理的专门工作人员。
第五条 市房屋行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：
（一）制定本市物业管理相关政策并组织实施；
（二）建立本市物业管理活动信用档案管理制度；
（三）建立、维护本市物业管理信息平台、前期物业管理招标投标电子监督平台、业主决策电子投票系统；
（四）负责本市维修资金的监督管理工作；
（五）建立健全业主大会、业主委员会制度，制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；
（六）建立本市前期物业管理评标专家库；
（七）组织开展物业管理相关法律法规的宣传和培训；
（八）指导和监督县（区）房屋行政主管部门开展物业管理活动的监督管理工作；
（九）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；
（十）法律、法规等规定的其他职责。
第六条 县（区）房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）负责依法划定物业服务区域；
（二）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金使用等物业管理活动；
（三）指导乡镇人民政府（街道办事处）和居（村）民委员会开展物业管理相关工作；
（四）组织开展本行政区域内物业管理相关法律法规的宣传和培训；
（五）法律、法规等规定的其他职责。
第七条 土地、规划、财政、市场监督管理、应急管理、公安、消防、价格、交通、水务、城乡管理和综合执法、生态环境、卫生健康等相关行政管理部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理工作。
第八条 乡镇人民政府（街道办事处）和居（村）民委员会应当依法指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。
乡镇人民政府（街道办事处）应当将物业管理纳入社区治理工作，根据需要建立物业管理联席会议制度，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。
居（村）民委员会将业主委员会（物业服务企业）纳入自治管理体系，加强居（村）党组织、居（村）民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责；符合条件的居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员；暂不具备条件聘请物业服务企业的老旧小区可依托社区居民委员会或成立居民互助会等实行自治管理。
业主委员会、物业服务企业应接受居（村）民委员会的指导和监督。协助居（村）民委员会开展群众自治工作，协助乡镇人民政府（街道办事处）开展物业管理相关工作。
第九条 物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导和监督下，维护物业服务人的合法权益，采取下列措施促进行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平：
（一）依法加强行业自律，建立健全物业服务人及其从业人员的自律和诚信管理制度；
（二）制定物业服务标准和物业费市场参考价等；
（三）调解物业服务纠纷，维护公平竞争的市场秩序；
（四）推行智慧物业服务，倡导物业服务人采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护，提升物业服务水平；
（五）组织开展物业管理相关法律法规、物业服务标准、专业服务等行业培训，提升物业服务人及其从业人员的服务水平；
（六）对物业服务人及其从业人员的服务质量和行为进行监督，发现有违法行为的，应当向相关行政管理部门报告。
第十条 本市支持、鼓励法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。
支持、鼓励市住房与建筑纠纷人民调解委员会积极介入调解物业管理纠纷。
第十一条 建设单位、物业服务人、业主大会、业主委员会以及乡镇人民政府（街道办事处）和居（村）民委员会按照本条例规定需要向业主公开信息的，应当采取书面通知、在物业服务区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息。
第二章 物业服务区域
第十二条 新建物业出售时，建设单位应当将物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。
旧城区、城中村、老旧小区等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由乡镇人民政府（街道办事处）征求相关业主意见后，确定物业服务区域。
第十三条 对已划定的物业服务区域需要合并或者分割的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向县（区）房屋行政主管部门报备调整方案。业主委员会或者居（村）民委员会应当在县（区）房屋行政主管部门的指导下组织物业服务区域内全体业主投票表决，物业服务人应当予以协助。业主决定调整方案，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，物业服务区域可以调整。
第十四条 建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业服务区域配套建设独立使用的共用设施设备和物业服务用房的原则。
自然资源部门在核发建设工程规划许可证时，应当审核配套建设的物业服务用房是否符合建设项目配套建设指标的要求，不符合配套建设指标要求的，不予核发建设工程规划许可证。
第十五条 物业服务区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业服务区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业服务区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。
物业服务区域物业的以下部分属于业主共有：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；
（三）商品房买卖合同约定属于业主共有的物业；
（四）业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
（五）法律法规规定的其他共有部分。
第十六条 对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区，县（区）人民政府（管委会）应当采取措施鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善旧居住区综合环境。
鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理，由物业服务人根据业主的需求，提供物业服务，合理收取物业费。
第三章 业主和业主组织
第一节 业主
第十七条 本条例所称业主，是指物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。
第十八条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）参加业主大会会议，行使表决权；
（四）推荐或者自荐业主委员会委员的候选人，选举业主委员会，并享有被选举权；推荐或者自荐业主大会筹备组的业主代表；
（五）监督业主委员会和业主大会筹备组的工作；
（六）监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；
（八）监督维修资金和共有资金的管理和使用；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第十九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业服务区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、电梯安全、高空抛物、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；
（五）按照规定交纳维修资金；
（六）按照物业服务合同的约定交纳物业费、公共水电分摊费；
（七）法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第二十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会不得授权、委托业主委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。
第二十一条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主共同权益、业主义务、共有资金、审计制度、印章管理、违约责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序，业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。
管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。
第二节 业主大会筹备组
第二十二条 符合下列条件的，乡镇人民政府（街道办事处）应当自收到业主申请之日起三十日内组织成立业主大会筹备组：
（一）已划定物业服务区域；
（二）已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积二分之一以上；
（三）未成立业主委员会，或者需要换届选举业主委员会；
（四）占业主总人数百分之二十以上的业主申请。
业主大会筹备组自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。
第二十三条 业主大会筹备组依法履行下列职责：
（一）确认业主名单、业主人数和总投票权数；
（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；
（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（四）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；
（五）制定首届业主委员会选举办法；
（六）首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组成员就筹备工作意见不一致的由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖乡镇人民政府（街道办事处）公章。
本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。
第二十四条 业主大会筹备组成员人数为七至十五人，由下列人员组成：
（一）乡镇人民政府（街道办事处）代表一人；
（二）居（村）民委员会代表一人；
（三）建设单位代表一人；
（四）业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。
业主大会筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担任，副组长由居（村）民委员会代表和一名业主代表担任。
业主大会筹备组单位代表人选由各自单位推荐产生。业主代表人选应当符合本条例第三十八条关于业主委员会委员条件的规定，由乡镇人民政府（街道办事处）通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。鼓励和支持党员业主成为业主大会筹备组的成员。
第二十五条 乡镇人民政府（街道办事处）应当将业主大会筹备组成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示期不少于十五日。
公示期间业主对名单有异议的，应当以书面形式实名向乡镇人民政府（街道办事处）提出。经核实异议成立的，乡镇人民政府（街道办事处）应当更换业主大会筹备组成员人选并重新公示。公示期满无异议或者异议不成立的，业主大会筹备组成立。
第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。
业主大会筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经乡镇人民政府（街道办事处）批准，可以延长三个月，如在上述期限内，仍未召开大会，则该筹备组解散。
第三节 业主大会
第二十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议：
（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会会议；
（二）业主委员会决定召开；
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（四）业主大会议事规则约定的需要召开业主大会会议的其他情形。
业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）指导物业所在地居（村）民委员会组织召集。
第二十八条 有下列情形之一的，居（村）民委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议：
（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议罢免、更换业主委员会委员；
（二）任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后未达到本物业服务区域议事规则规定的业主委员会半数；
（三）业主委员会被责令限期召开业主大会会议，但逾期不召开；
（四）乡镇人民政府（街道办事处）提议罢免业主委员会委员；
（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。
第二十九条 建设单位、物业服务人应当协助业主大会会议组织者召开业主大会会议，并在物业服务区域内提供相应的人力、场地支持。
业主大会会议组织者向县（区）不动产登记行政管理部门申请查询物业服务区域内业主清册等文件资料的，县（区）不动产登记行政管理部门应当自受理申请之日起三十日内免费提供。
不动产登记行政管理部门与房屋行政主管部门应当建立业主清册等相关信息的共享机制，及时将相关信息共享。
业主大会会议组织者应当对业主资料保密，不得将业主资料用于与召开业主大会会议无关的活动。
第三十条 业主大会会议组织者应当于会议召开十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委员会委员候选人等事项向全体业主公示，公示期不少于三十日。因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以于会议召开前通知全体业主并告知临时召开的事由。重大事故或者紧急事件由乡镇人民政府（街道办事处）确认。
公示期间，业主大会会议组织者应当通过召开座谈会等方式听取业主意见并集体讨论。业主对公示事项有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向业主大会会议组织者提出，业主大会会议组织者应当自收到异议之日起五日内处理并答复。经核实异议成立的，业主大会会议组织者应当调整会议召开时间，并重新公示。
业主大会会议组织者未及时处理业主异议或者业主对答复不满的，业主可以向乡镇人民政府（街道办事处）提出。乡镇人民政府（街道办事处）应当在十日内提出处理意见，公示事项违反法律、法规等规定的，乡镇人民政府（街道办事处）应当责令业主大会会议组织者限期改正。未经改正，业主大会会议组织者不得召开业主大会会议。
业主委员会组织召开业主大会会议，应当在会前向所在居（村）民委员会报告，居（村）民委员会应当给予指导、协助和监督。
第三十一条 业主大会应当按照本条例第二十条的规定进行表决，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。
业主大会会议组织者应当在表决前，确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和专有部分总面积。
本条例规定的专有部分面积、专有部分总面积和业主人数、业主总人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分总面积，按照专有部分面积的总和计算；
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；但建设单位尚未出售按一人计算，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项规定的总和计算。
第三十二条 专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选一人行使表决权。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的，由其法定代表人行使表决权。业主为非法人组织的，由非法人组织确定的代表人行使表决权。法人业主、非法人组织业主及其派出的代表应当依法行使表决权，积极参与业主投票表决。
业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
第三十三条 业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见或者集体讨论的形式表决事项。采用电子投票形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过七日，采用书面征求意见形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过十日。超过期限的业主表决票不列入有效表决票计票。采用集体讨论形式的，业主大会会议当场表决。
业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。以书面征求意见、集体讨论形式投票的，业主应当出示不动产权属证明或者其他证明业主身份的材料，在乡镇人民政府（街道办事处）的监督指导下或者在第三方公证机构的公证下行使表决，选票、表决票应当由有表决权的业主签名。
任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。业主大会会议组织者应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书，以备查询，保管期限不少于五年。采用电子投票的，业主决策电子投票系统应当保存业主投票结果不少于五年。
第三十四条 采用集体讨论、书面征求意见形式的，由乡镇人民政府（街道办事处）监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。
采用集体讨论形式的，业主大会会议组织者应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。
采用书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当于业主大会会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计。
采用电子投票形式的，业主大会会议表决结果由业主决策电子投票系统自动统计。
业主大会会议组织者未按照本条规定统计表决结果的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令改正并通告全体业主。
第三十五条 业主大会会议组织者应当自业主大会会议表决结果产生之日起七日内公示表决结果，表决结果公示期为三十日。
业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
业主大会会议组织者逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条第二款规定的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令限期改正并通告全体业主。
业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效，业主大会会议组织者应当及时通告全体业主。
第三十六条 对业主大会会议表决结果有异议的，异议提出人应当在表决结果公示期间以书面形式实名向乡镇人民政府（街道办事处）提出，并出示身份证明、不动产权属证明等相关证明材料。
乡镇人民政府（街道办事处）应当自受理之日起三十日内对异议进行核实处理；情况复杂的，可以延长三十日。经核实异议成立的，乡镇人民政府（街道办事处）应当重新统计表决结果并向全体业主通告。经核实异议不成立的，乡镇人民政府（街道办事处）应当书面答复异议提出人，并告知业主大会会议组织者。
第四节 业主委员会
第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，对全体业主负责，接受业主监督，依法履行下列职责：
（一）组织召开业主大会会议，执行业主大会的决定和决议；
（二）定期向业主大会报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（三）拟订物业服务合同草案，并提交业主大会决定；
（四）根据业主大会决定，与续聘或者选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（六）监督管理规约的实施；
（七）将业主大会会议、业主委员会会议的记录，以及履职期间产生和保管的其他文件资料建立档案并妥善保管；
（八）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车服务费的情况；
（十）配合相关行政管理部门和乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会，做好物业服务区域内秩序维护、社区治理和公益宣传等工作，接受相关行政管理部门、乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会的指导和监督；
（十一）法律、法规等规定和业主大会赋予的其他职责。
第三十八条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业服务区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）按物业服务合同约定交纳物业费,不存在欠缴住宅专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；
（四）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
（五）没有金融系统公布的较为严重的个人不良信用记录或司法部门平台公示的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；
（六）未有法律法规规定的房屋使用禁止规定的行为；
（七）没有因物业管理相关违法行为受到行政处罚；
（八）没有因违法违纪等原因被国家机关、事业单位开除公职或者辞退；
（九）严格遵守本物业服务区域业主公约，履行业主义务，没有损害公共利益行为；
（十）业主大会筹备组人员不得作为当届业主委员会委员候选人；
（十一）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
第三十九条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人，物业所在地社区党组织也可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐一名候选人。
社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。
筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后，应当予以公示，公示期不少于七日。
第四十条 业主委员会由五至十五人的单数委员组成。
业主委员会的任期由业主大会议事规则约定，每届任期不得超过五年。修改业主大会议事规则约定业主委员会任期的，任期内业主委员会的任期按照修改后的业主大会议事规则确定。
业主委员会应当自成立之日起十日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。业主委员会委员的任期与每届业主委员会任期相同，委员可以连选连任。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以当选业主委员会候补委员，候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。
第四十一条 业主委员会委员人数低于业主大会议事规则约定的人数时，由候补委员按照得票数依次递补。
按照前款规定递补后，业主委员会人数仍未达到业主大会议事规则约定的人数要求的，居（村）民委员会应当在六十日内召开业主大会会议重新选举。
后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起四十五日内，向乡镇人民政府（街道办事处）备案。备案时应当提交下列资料：
（一）业主大会议事规则、管理规约；
（二）业主大会表决结果明细表、汇总表；
（三）业主大会会议决定；
（四）业主委员会委员和候补委员的姓名、政治面貌、职务、房号、联系方式等基本情况；
（五）其他需要提交的其他资料。
报送资料齐全、符合法定条件的，乡镇人民政府（街道办事处）应当自收到上述资料后五个工作日内发出备案回执。
业主委员会应当持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会、业主大会印章，并自刻制业主委员会、业主大会印章之日起十日内，将印章样式书面报告乡镇人民政府（街道办事处）。业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。业主委员会、业主大会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字同意。需要使用业主大会印章的，应当由业主大会决议使用。
管理规约、业主大会议事规则修改，或者业主委员会委员、候补委员更换的，业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理变更备案。
第四十三条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每六十日召开一次；经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当召开临时会议。
定期会议和临时会议应当有过半数委员参加，委员不得委托他人参会。
业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地居（村）民委员会，并听取意见和建议。居（村）民委员会可以根据情况派代表参加。
业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务区域内显著位置公示。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。
第四十四条 业主委员会应当向全体业主公布下列信息：
（一）业主委员会的委员和专职工作人员的姓名、政治面貌、职务、联系方式等信息；
（二）管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主大会、业主委员会的决定；
（四）物业服务合同；
（五）业主委员会每季度、年度工作经费的预算和结算情况；
（六）业主大会决定由业主委员会管理维修资金或者共有资金的，维修资金或者共有资金的筹集、使用、管理等情况；
（七）按照法律、法规等规定以及管理规约、业主大会议事规则的约定，应当向业主公布的其他信息。
本条第一款规定的信息有变更的，业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。
业主委员会应当在本市物业管理信息平台填报、更新本条第一款规定的信息，房屋行政主管部门应当向业主公开相关信息。
业主委员会未按照本条规定公布相关信息的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令其限期公布，并通告全体业主。
第四十五条 业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产，未按照规定移交属于业主大会和业主委员会的有关财物；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业服务人减免物业费；
（四）违反物业服务合同不按时交纳物业费；
（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
（六）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；
（七）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；
（八）未按照本条例规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；
业主委员会的委员、候补委员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议，作出中止其委员职务的决定，并提请业主大会会议决定终止其委员职务，但已按本条例第四十六条规定自行终止职务的除外。
专职工作人员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议并作出终止其职务的决定，并将决定通告全体业主。
第四十六条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业转让等原因丧失业主身份的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）任职期间被纳入失信人名单或者因违反本条例规定受到行政处罚的；
（五）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）任职期间，经查实有损害业主共同利益或者未正当履行其职责的行为；
（七）任职期间违反第八十三条规定；
（八）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
业主委员会应当及时将委员职务终止情况通告全体业主，业主委员会逾期不公告的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令其改正，逾期不整改的，由乡镇人民政府（街道办事处）通告全体业主。
第四十七条 业主委员会有下列情形之一，乡镇人民政府（街道办事处）责令其改正但拒不改正，造成严重后果的，乡镇人民政府（街道办事处）可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员，涉嫌违法行为的，应当向相关行政管理部门报告：
（一）不执行业主大会决定；
（二）业主自行管理期间存在安全生产、消防安全隐患；
（三）未按照规定组织召开业主大会会议；
（四）业主大会决定由业主委员会管理维修资金或者共有资金的，未按照规定筹集、使用、管理维修资金或者共有资金；
（五）挪用、侵占维修资金或者共有资金；
（六）违反法律、法规等规定，侵害业主合法权益的其他行为。
第四十八条 业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示，公示期不少于七日，在公示结束之日起十五日内向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）备案。
第四十九条 业主委员会任期届满九十日前，乡镇人民政府（街道办事处）应当成立由业主代表和街道办事处、社区党组织或者物业服务区域基层党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会派员组成的业主委员会换届小组。换届小组由乡镇人民政府（街道办事处）参照业主大会筹备组的办法组建并开展工作。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在乡镇人民政府（街道办事处）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十条 业主委员会应当自业主委员会换届小组成立后三个工作日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，换届小组应当及时提供。
新一届业主委员会选举产生之日起四十五日内向乡镇人民政府（街道办事处）备案。换届小组应当在新一届业主委员会完成备案后十个工作日内，将其保管的前款物品移交新一届业主委员会，并自行解散。
业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令限期移交；拒不移交的，辖区公安机关应当依法处理。
第五十一条 因物业服务区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，乡镇人民政府（街道办事处）应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。
第五十二条 业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会会议资料（涉及个人隐私除外），并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当五日内予以答复。
第五十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业服务区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业服务区域无关的活动。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业服务区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令改正，拒不改正的，由乡镇人民政府（街道办事处）予以撤销。
第五十四条 住宅物业管理区域物业出租面积达到百分之五十的，应当邀请承租人代表列席业主委员会会议，具体办法由业主大会议事规则确定。
第四章 前期物业管理
第五十五条 建设单位应当在销售前，以公开招标方式选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。前期物业管理招标的服务范围是整个物业服务区域。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的，经县（区）房屋行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，应当签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过三年。物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内在本市物业管理信息平台填报合同信息。
前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。
前期物业服务招标投标管理的具体办法，由市房屋行政主管部门制定公布。。
第五十六条 建设单位应当在销售物业前，按照下列规定制定临时管理规约：
（一）临时管理规约应当符合本条例第二十一条关于管理规约的规定；
（二）临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出明确约定。
建设单位应当在销售物业时，将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得减损、侵害业主的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。业主大会表决通过管理规约后，临时管理规约即失效。
第五十七条 建设单位应当在物业交付业主使用三十日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。在承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当在县（区）房屋行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）的指导、监督下，按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。
承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。
物业服务企业可以通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件。
第五十八条 实施承接查验的物业，应当具备下列条件：
（一）通过规划条件核实，取得建设工程竣工验收、消防验收、环境保护验收等合格证明文件；
（二）供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备已按照规划设计要求建成并移交专营单位，专有部分和共有部分的供水、供电、供气已安装经强制检定合格的独立计量器具，排水管网实现雨污分流，建设单位已依法办理排水手续；
（三）教育、养老、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务、生活垃圾分类投放和收运设施等公共服务设施已按照规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规等规定的其他条件。
分期开发建设的物业，建设单位和物业服务企业可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。
第五十九条 对物业服务区域内共用部位、共用设施设备现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单、排水管网平面图、买卖合同复印件，共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）共用部位、共用设施设备的质量保修文件和使用说明文件；
（四）供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；
（五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第六十条 建设单位应当在签订物业承接查验协议后，应在三十日内向物业服务企业移交共用部位、共用设施设备。
建设单位与物业服务企业应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。
物业项目分期开发建设的，建设单位与物业服务企业可以根据开发进度分期办理物业交接手续，在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第六十一条 建设单位应当按照法律、法规规定和物业买卖合同约定，向物业买受人交付物业，并将物业承接查验协议交付给物业买受人。建设单位与物业买受人应当签署物业交付文件。
建设单位不得将不符合交付条件的物业交付使用。建设单位交付的物业符合法律、法规规定和物业买卖合同约定的，物业买受人不得拒绝接收。
建设单位委托物业服务企业向物业买受人交付物业的，建设单位和物业服务企业应当签订委托协议，对委托的事项、权限、期限等作出约定。物业服务企业向物业买受人交付物业时，应当向物业买受人出示委托协议。
第六十二条 建设单位应当按照国家、省、市有关规定的保修期限和保修范围，承担共用部位、共用设施设备以及专有部分的保修责任。
物业服务企业不得承接未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担法律责任。
第六十三条 物业买受人应当自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳物业费。
物业买受人无正当理由不接收物业的，物业买受人应当自建设单位在商品房买卖合同约定的交付期限或建设单位书面通知其办理交付手续的期限届满之次月起，按照物业买卖合同的约定交纳物业费。
物业服务区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业，其物业费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。
第六十四条 新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
建设单位应当在登记后六十日内，在物业服务区域内显著位置长期公开物业服务区域的建设工程总平面图，并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房的位置与建筑面积。物业服务人应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。
第五章 物业管理服务
第六十五条 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务人应当遵守下列规定：
（一）按照物业服务合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；
（二）接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；
（三）对物业服务区域内违反公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等法律、法规的行为，及时采取合理措施制止、向相关行政管理部门报告并协助处理；
（四）配合业主和相关单位做好供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的安装、维修、养护和改造工作，做好病媒生物预防控制；
（五）配合乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会做好社会治理相关工作，配合行政管理部门及其委托单位的监督管理工作，接受相关行政管理部门、乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会的指导和监督；
（六）法律、法规等规定的其他职责。
第六十六条 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业服务区域安全防范应急预案和安全管理制度，采取必要的安全防范措施。
发现有安全隐患的，发生自然灾害、公共安全等突发事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，并向相关行政管理部门和专营服务单位报告，协助做好处置工作。
物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展应急处置、基层治理等工作。市、县（区）人民政府（管委会）可以给予必要的物资和资金支持。
第六十七条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：
（一）小区共有资金及共用部位、共用设施设备经营、管理档案；
（二）小区共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护、改造记录；
（三）住宅装饰装修管理资料；
（四）业主清册；
（五）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；
（六）物业服务活动中形成与业主利益相关的其他资料
第六十八条 物业服务人应当按照下列规定在物业服务区域内公开并及时更新有关信息：
（一）在楼宇的大堂或者入口处张贴物业服务人名称、服务电话；
（二）在收费地点张贴企业营业执照、服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准和方式；
（三）在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；
（四）在显著位置张贴消防、安防、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等共用设施设备安全警示标志、人民防空工程标志牌、已认定的绿色建筑等级标志、应急处置联系电话等；
（五）在显著位置张贴服务履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况；
（六）按照法律、法规等规定以及管理规约的约定，在显著位置张贴应当向业主公布的其他信息。
第六十九条 物业费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体范围根据省有关规定确定。
物业费实行政府指导价的，价格行政管理部门应当会同房屋行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定公布并定期调整相应的基准价及其浮动幅度。
物业费实行市场调节价的，物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导、监督下，根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格，供业主和物业服务人参考。
第七十条 鼓励物业服务采取酬金制模式。
采用酬金制模式的物业服务人应当每年向全体业主公布物业费年度预决算，每季度公布物业费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业费的年度预决算和收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。
业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业费收支情况进行审计，物业服务人应当予以配合。
第七十一条 物业费标准应当保持相对稳定。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，可以提出调整物业费标准，具体调整程序应当遵守下列规定：
（一）委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，将审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日以上；
（二）制定调整收费标准的方案，调整方案包括拟调整收费标准的范围和理由，调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项，将调整方案在物业服务区域内显著位置公示三十日以上；
（三）调整方案由业主共同决定。
物业服务人违反前款规定的，不得调整物业费标准。物业服务人应当将调整物业费标准的事项和结果及时报告乡镇人民政府（街道办事处）和居（村）民委员会。
第七十二条 业主应当按照物业服务合同约定交纳物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
业主大会或者业主委员会，对拒付物业费损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业费。
第七十三条 业主转让、出租物业或者设立居住权时，应当将管理规约、物业费标准等事项书面告知受让人、承租人或者居住权人。转让人、受让人、承租人、居住权人应当自物业转让合同、房屋租赁合同或者居住权合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权情况、受让人、承租人或者居住权人的联系方式书面形式告知业主委员会和物业服务人并在物业服务人处办理备案登记手续。
业主转让物业所有权时，应当与物业服务人结清物业费。业主出租物业或者设立居住权时，应当与承租人或者居住权人约定物业费的交纳责任。
第七十四条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照法律、法规等相关规定承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
专营服务单位应当服务到物业服务区域内的最终用户，并向最终用户收取费用。专营服务单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。
物业服务人接受专营服务单位委托代收费用的，可以根据约定向专营服务单位收取劳务费。物业服务人不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用，但法律、法规等另有规定的除外。
物业服务人退出物业服务区域时已代收但未向专营服务单位缴清的费用，专营服务单位应当向原物业服务人追缴，不得因未缴清费用而停止向用户提供服务。
第七十五条 住宅物业服务区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电单位应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。
物业服务人对共用部位、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时向业主公开公共水电用量、单价、金额等情况，按照约定方式向业主合理分摊实际费用。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。
业主、业主大会对分摊情况提出异议时，供电单位、供水单位或者物业服务人应当及时答复。
第七十六条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、违约责任等条款。
物业服务合同应当采用书面形式。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
第七十七条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业服务人应当自物业服务合同订立之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的县（区）房屋行政主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）备案。
第七十八条 前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，原物业服务人应当在合同终止之日起三十日内退出物业服务区域，同时向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交第六十七条所列资料及下列资料、财物：
（一）承接查验时建设单位移交的资料；
（二）实行酬金制的，预收的物业服务资金和服务期间的财务资料；
（三）共用部位和共用设施设备；
（四）物业服务期间配置的属于业主所有的固定设施设备；
（五）共有资金；
（六）其他应当移交的财物、资料。
原物业服务人不得损坏、隐匿、销毁本条前款规定的资料、财物，并向业主委员会做好交接工作并签署交接确认书。新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续提供物业服务，业主应当支付该期间的物业费。
新物业服务人对共用部位、共用设施设备进行承接查验，并与业主委员会签订物业承接查验协议。新物业服务人不得强行接管物业。
第七十九条 前期物业服务合同或者物业服务合同终止后，原物业服务人不得以业主欠交物业费、部分物业权属存在争议或者对业主大会以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。
原物业服务人不在规定期限内退出物业服务区域和移交规定资料、财物的，业主委员会可以向乡镇人民政府（街道办事处）、县（区）房屋行政主管部门报告，并依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业服务区域。物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）和县（区）房屋行政主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。
原物业服务人退出物业服务区域后，请求业主支付拖欠的物业费的，业主委员会和新物业服务人应当给予必要的协助。
第八十条 本市建立应急物业服务机制。业主大会决定拒绝原物业服务人继续提供服务，或者原物业服务人无法再提供服务的，物业服务区域突发失管状态时，乡镇人民政府（街道办事处）应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
提供应急物业服务的，乡镇人民政府（街道办事处）应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。
应急物业服务期间，乡镇人民政府（街道办事处）应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
第八十一条 业主自行管理本物业服务区域的，自行管理的执行机构、管理方案、收费标准、管理期限等应当经业主大会表决同意。业主委员会应当自业主大会决定自行管理之日起三十日内向乡镇人民政府（街道办事处）备案。备案时应当提交业主大会表决结果、业主大会决定和自行管理方案。
业主大会、业主委员会应当依法实施管理和经营，承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任，接受乡镇人民政府（街道办事处）和相关行政管理部门的指导和监督。
第六章 物业的使用和维护
第八十二条 任何单位、个人不得擅自挖掘物业服务区域内的道路、绿地、其他场地，损害业主的共同利益。
因维修、养护或者公共利益，业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当提前向全体业主公告施工方案和施工期限并做好安全警示，接受物业服务人现场检查。
业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临时迁移的共用设施设备，在约定期限内恢复原状。
第八十三条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（二）违反法律、法规等规定以及管理规约，未取得有利害关系的业主一致同意，擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方；
（四）破坏或者擅自改变房屋外立面；
（五）违法搭建建筑物、构筑物；
（六）损坏或者擅自占用、改建共用部位；
（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（八）损毁树木、园林；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；
（十）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口；
（十一）乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者从建筑物中抛掷物品；
（十二）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；
（十三）违反法律、法规等规定饲养动物；
（十四）擅自变动排水设施、雨污混接、污水直排等违法排水行为；
（十五）法律、法规等规定和管理规约禁止的其他行为。
有本条第一款行为之一的，物业服务人、业主委员会有权依照法律、法规等规定以及管理规约、物业服务合同，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时报告相关行政管理部门。相关行政管理部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。
本条第一款行为侵害业主、物业使用人合法权益的，业主、物业使用人可以依法提起诉讼。业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为提起诉讼。
第八十四条 物业服务区域内业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修工程开工前告知物业服务人，并提供下列资料：
（一）业主、物业使用人身份证件，不动产权证明材料或者证明其合法权益的有效凭证；
（二）物业使用人申请装饰装修的，需提交业主同意装饰装修的文书；
（三）装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，以及超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，装饰装修方案应当包括原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；涉及排水管道变动的，装饰装修方案应当包括排水管道变动、接驳的设计图纸；
（四）依法需要取得施工许可的建设工程，应当按照规定提交消防设计意见书或者满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。
业主、物业使用人提交的装饰装修方案、设计方案违反法律、法规等规定以及管理规约的约定，或者未取得相关行政管理部门批准文件的，物业服务人应当告知其修改相应方案、取得相关批准文件后施工。
第八十五条 业主、物业使用人和装饰装修企业，应当与物业服务人签订装饰装修服务协议，对装饰装修工程实施内容、实施期限、施工时间、垃圾清运处置、设施设备安装要求、违约责任等事项进行约定。物业服务人应当将施工时间和期限告知相邻业主，为装饰装修材料的搬运和装饰装修废弃物的处置提供明确指引。
装饰装修期间，业主、物业使用人或者装饰装修企业应当配合物业服务人对装饰装修现场进行检查。物业服务人发现有违反装饰装修服务协议或者违反法律、法规等规定以及管理规约行为的，应当及时予以劝阻、制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
装饰装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人、装饰装修企业应当及时修复。造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形下，物业服务人可以对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气。
第八十六条 物业服务人及其工作人员在装饰装修活动中不得有下列行为：
（一）指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；
（二）索取不正当利益；
（三）无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工；
（四）无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业服务区域；
（五）法律、法规等规定的其他禁止性行为。
第八十七条 因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。
房屋保修期限届满后出现渗水影响相邻房屋的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。因共用设施设备损坏造成渗水的，物业服务人应当及时维修，所需费用在维修资金或者共有资金中列支。
物业服务人、业主委员会和居（村）民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助。
第八十八条 建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。任何单位、个人不得挪用、侵占维修资金。
业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。业主拒不交纳维修资金的，业主委员会应当督促其限期交纳。业主经催告后仍不交纳的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
建设单位应当在销售商品房前，将首期维修资金存入房屋行政主管部门开立的维修资金专户。建设单位可以凭已交存的首期维修资金凭证，向物业买受人收回其代交的维修资金。
维修资金交存、管理、使用的具体办法由市房屋行政主管部门制定公布。
第八十九条 物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：
（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；
（三）共用部位被依法征收的补偿费；
（四）共有资金产生的孳息；
（五）实施酬金制物业服务模式扣除必要管理成本后的剩余资金；
（六）其他合法收入。
第九十条 共有资金的管理单位和财务管理制度，由业主共同决定。
一个物业服务区域应当开立一个共有资金账户，账户开户单位是共有资金管理单位，不得以个人名义开立共有资金账户。
共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。业主大会决定新共有资金管理单位的，原共有资金管理单位应当自业主大会决定生效之日起三十日内，将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。
共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和共有资金财务管理制度，设置会计账户，进行会计核算，制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。
第九十一条 共有资金用于物业管理的下列支出：
（一）补充维修资金；
（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；
（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；
（四）对共有资金的审计费用；
（五）业主共同决定用于物业管理的其他费用。
物业服务合同或者管理规约可以约定共有资金的用途。共有资金管理单位可以制定共有资金使用规则或者年度使用计划，经业主大会决定后使用共有资金。
未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。
第九十二条 共有资金管理单位应当每季度向业主公开共有资金的收支情况。业主、业主委员会或者居（村）民委员会对共有资金收支情况提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。
业主委员会或者居（村）民委员会可以聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计，共有资金管理单位应当依法配合。
共有资金管理、使用的具体办法由市房屋行政主管部门制定公布。
第七章 法律责任
第九十三条 房屋行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，由上级主管机关或者监察机关责令改正，对部门给予通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
（一）违反本条例第五条第一款第三项规定，未按照规定建立完善本市业主决策电子投票系统；
（二）违反本条例第五条第一款第五项规定，未按照规定制定公布管理规约、业主大会议事规则和物业服务合同的示范文本；
（三）违反本条例第十三条规定，未按照规定调整物业服务区域；
（四）违反本条例第五十五条第三款规定，未按照规定制定前期物业服务招标投标管理的具体办法；
（五）违反本条例第八十八条第四款和第九十二条第三款规定，未按照规定制定维修资金、共有资金的具体办法；
（六）其他违反本条例规定的行为。
第九十四条 乡镇人民政府（街道办事处）、其他行政管理部门及其工作人员违反本条例规定，不依法履行职责的，由上级主管机关或者监察机关责令改正，对部门给予通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
居（村）民委员会中从事管理的人员违反本条例规定，不依法履行职责的，由监察机关依法给予处分。
第九十五条 违反本条例第四十二条第一款、第四款和第八十一条第一款规定，业主委员会逾期未备案或者逾期未办理变更备案的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令限期报送备案，并通告全体业主；隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令限期提供真实资料，并通告全体业主。
违反本条例第五十五条第二款和第七十七条第三款规定，物业服务人未按照规定在本市物业管理信息平台填报、更新相关资料和备案的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期未改的，处以二千元以上五千元以下罚款；隐瞒有关情况或者填报虚假资料的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期填报真实资料，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。
第九十六条 违反本条例第四十五条规定，业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员有下列行为之一的，由相关行政主管部门按照下列规定处罚：
（一）有本条例第四十五条第一款第一项、第二项、第三项、第五项、第六项和第八项规定行为的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款；情节严重的，处以三千元以上一万元以下罚款；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；
（二）有本条例第四十五条第一款第七项规定行为的，由财政行政管理部门依照《中华人民共和国会计法》有关规定予以处罚。
第九十七条 违反本条例第五十五条第一款规定，建设单位未按照规定选聘前期物业服务企业的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正，给予警告，可以并处二万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第五十九条规定，建设单位未按照规定移交有关资料的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十四条第二款规定，建设单位未公开物业服务区域的建设工程总平面图，或者未按照规定在图上标明相关信息的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期未改的，处以一万元以上十万元以下罚款。
第九十八条 违反本条例第七十条第二款和第三款规定，物业服务人未依法公布物业费的收支情况、未按时书面答复异议或者不配合审计的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期未改的，处以一万元以上十万元以下罚款。
第九十九条 违反本条例第七十八条规定，物业服务人有下列行为之一的，由县（区）城乡管理和综合执法部门按照下列规定处罚，并依法纳入本市公共信用信息管理系统：
（一）未按照规定退出物业服务区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处以五万元以上十五万元以下罚款；
（二）未按照规定移交有关资料、财物的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料、财物的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款；
（三）损坏、隐匿、销毁属于全体业主的资料、财物的，处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百条 违反本条例第八十二条第一款规定，擅自改变共用部位、共用设施用途，擅自挖掘道路、绿地、其他场地，或者擅自利用共用部位、共用设施设备经营的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正，给予警告，对个人处以一千元以上一万元以下罚款，对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。所得收益，用于物业服务区域内共有部分的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第一百零一条 违反本条例第八十三条第一款规定，单位或者个人有下列行为之一的，由相关行政管理部门按照下列规定处罚：
（一）有本条例第八十三条第一款第一项规定行为的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正，处以五万元以上十万元以下罚款；
（二）有本条例第八十三条第一款第二项和第五项规定行为的，由城乡管理和综合执法部门依照有关法律法规的规定查处；
（三）有本条例第八十三条第一款第三项规定行为的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处以一千元以上五千元以下罚款，对装饰装修企业处以五千元以上五万元以下罚款；
（四）有本条例第八十三条第一款第四项规定行为的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正，恢复原状；逾期未改的，对个人处以一万元以下罚款；对单位处以十万元以下罚款；
（五）有本条例第八十三条第一款第六项和第七项规定行为的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正，恢复原状，给予警告；对个人处以一万元以下罚款；对单位处以二十万元以下罚款；
（六）有本条例第八十三条第一款第八项至第十四项规定行为的，由相关行政管理部门依法查处。
第一百零二条 违反本条例第八十五条第二款规定，物业服务人发现业主、物业使用人或者装饰装修企业有违反装饰装修服务协议或者违反法律法规的行为不及时向有关部门报告的，由县（区）城乡管理和综合执法部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
第一百零三条 违反本条例第八十六条规定，物业服务人或者其工作人员有下列行为之一的，由县（区）城乡管理和综合执法部门按照下列规定处罚；给业主、物业使用人、装饰装修企业造成损害的，依法承担赔偿责任：
（一）有本条例第八十六条第一项和第二项规定行为的，责令限期改正，没收违法所得，并处五万元以上十五万元以下罚款；
（二）有本条例第八十六条第三项和第四项规定行为的，责令限期改正；逾期未改的，处以二万元以上五万元以下罚款。
第一百零四条 违反本条例第九十条第二款和第三款、第九十一条第三款、第九十二条第一款和第二款规定，未按照规定开立共有资金账户或者存放共有资金，未经业主共同决定擅自使用共有资金，未按照规定公开共有资金收支情况，未按照规定答复异议，或者未依法配合审计的，由县（区）城乡管理和综合执法部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以十五万元以上三十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。对业主委员会的罚款由直接负责的业主委员会委员分摊。
违反本条例第九十条第四款规定，单位或者个人未按照规定设置共有资金会计账户，未按照规定保管共有资金会计资料，或者伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金会计资料的，依照《中华人民共和国会计法》相关规定予以处罚。
违反本条例第八十八条第一款、第九十一条第三款规定，单位或者个人挪用、侵占维修资金或者共有资金的，由县（区）城乡管理和综合执法部门给予警告，没收违法所得，并处挪用、侵占数额二倍以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第一百零五条 本条例中下列用语的含义是指：
（一）专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间；
（二）共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的部位，一般包括建筑物的基础、承重结构（包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分，绿地、道路、公共场所、物业服务用房等；
（三）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的附属设施设备，一般包括电梯设备、共用供排水设施（包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房、水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、隔油池、沉淀池等供排水设施设备）、公共照明设施（包括照明供电线路、路灯）、安防设施、消防设施、通信设施（包括通信线路、通信管道、通信暗管）、避雷设施、环境卫生设施、燃气管道、沟渠、池、井、信报箱、宣传栏等；
（四）物业服务用房，是指用于办公、值班、保卫的房屋；
（五）共用设施设备用房，是指用于安放供水、排水、供电、消防、通信、网络等设施设备的房屋；
（六）包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；
（七）酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第一百零六条 本条例自20 年 月 日起施行。
